עו״ד אמיר שושני

אתם גרים  בבית משותף? – נהדר!

אבל מה אם אחד הדיירים מסרב לשלם ועד בית או דמי ניהול?

שאלה קלה – תובעים אותו אצל המפקח על הבתים המשותפים וצ'יק צ'ק הוא יפסיד.

תביעות בעניין הוצאות ניהול בבתים משותפים מגישים למפקח על המקרקעין, שהוא בעל סמכות ייחודית לדון בתביעות הללו לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

​

כעת נתקדם לשאלה קצת פחות קלה – מה אם אותו דייר סרבן מכר בינתיים את הדירה שלו? האם תוכלו להגיש את התביעה אצל המפקח על הבתים המשותפים, או שמא תצטרכו לפנות לערכאה אחרת?

 

מסתבר שגם השאלה הזו כבר הגיעה לדיון עקרוני.

​

כדי לענות על השאלה מי יטפל בתיק, בית המשפט שאל את עצמו מה היתה מטרת המחוקק כשנתן סמכות למפקח לדון בסכסוכים בבתים משותפים ברשימה סגורה ומצומצמת של עניינים.

​

האם המחוקק רצה ליצור פה ערכאה בעלת התמחות מיוחדת בסכסוכי שכנים?

​

אם כך המצב, מדוע בעניינים בהם יש למפקח סמכות מקבילה לסמכותו של בית המשפט? מדוע המחוקק נותן לנו לפעמים את האפשרות לבחור האם ללכת לבית המשפט או למפקח?

​

ומתי אין למפקח כל סמכות לדון בתיק שהובא לפניו?

​

בית המשפט חשב על כך והגיע למסקנה שמטרת המחוקק כשנתן למפקח סמכות לדון בתיקים, היתה ליצור טריבונל גמיש שמוסמך לחרוג מהנהלים הקשוחים של בית המשפט. טריבונל שלוקח בחשבון את המשכיות השיתוף בין השכנים, ויכול ליצור הסדרים שיאפשרו לצדדים חיים שלווים ותקינים גם אחרי שיסתיים הסכסוך בו הוא דן.

​

כיון שכך, אין טעם שכל מי שהיה אי פעם מחזיק בדירה יוכל לתבוע ולהיתבע אצל המפקח. מרגע שעזב דייר את הבניין אין טעם לשלוח אותו להתדיין אצל טריבונל שלוקח בחשבון את המשכיות השיתוף בין השכנים. הוא הרי ממילא כבר לא דייר שם במקום.

​

לפיכך, משעזב צד לסכסוך את המקרקעין ונגמרו יחסי השיתוף עימו, אין למפקח על המקרקעין סמכות לדון בעניינו.

​

על פי אותו עיקרון, המשיך בית המשפט, בדיוק כפי שיש עניינים שהם במסכותו הבלעדית של המפקח, ויש עניינים שהם כלל לא בסמכותו של המפקח, יש עיניינים שהם יכולים להידון או אצל המפקח או אצל בית המשפט, הכל על פי בחירת מי שמגיש את התביעה.

​

אחד השכנים מפריע לכם? הוא תופס לכם את החניה? הוא מסרב לשלם דמי ועד? האם נזילה מהמרפסת שלו מופיעה אצלכם ככתם רטיבות מכוער?

פנו אלינו.

נשמח לעזור.

 

 

ע"א (מחוזי תל אביב-יפו) 1615/07 נאות דברת בניין ופיתוח בע"מ נ' נציגות דיירי הבית המשותף מרחוב סטימצקי 2 ו-4 ת"א (22.12.2008).

 

ת"א (שלום ירושלים) 9115/00 ועד הבית נ' ארגון עולי מרכז אירופה (10.9.2001), נקבע